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江西房企新力即將上市,最多融資22億港元

發布更新時間:2019/11/1 9:32:31 瀏覽次數: 文章來源:界面新聞 手機閱覽本文

  記者 | 楊冰柯

  成立僅9年的新力地產即將登陸資本市場。

  10月29日,新力控股宣布了全球招股計劃,將發售5.294億股,每股3.30港元–4.25港元,集資額約為17.47億至22.5億港元。

  對于募集資金,新力表示將60%用于現有項目開發建設、30%用于償還項目現有計息借款、10%用于一般業務營運及營運資金。

  如果一切順利,新力的股票將于11月15日正式在港交所開始買賣。

  今年5月24日新力正式在港交所遞交了招股書,5個多月后,在10月23日通過了港交所聆訊,這意味著新力離上市僅一步之遙。

  2010年起家于江西的新力地產,在房地產行業被認知是因為其可觀的增速。數據顯示,2015年新力的銷售規模為45億,2016年的銷售規模為161.3億、2017年銷售規模為428.1億,2018年銷售規模為887.3億。

  新力的規模追逐發力于2016年,在2017年的銷售增速達到165.41%,成為當年銷售規模增速最高的房企。

  成為行業黑馬后,新力董事長張園林先是在2017年將總部搬遷至上海,2018年又趁勝直追將銷售目標定為800億,開始沖擊1000億。

  據克而瑞榜單顯示,今年前9月新力的銷售額為489億,排名全國房企第39位。

  從2019年的情況來看,新力的規模訴求沒有停下。根據不完全統計,2019年他們已經在上海、成都、福州、山東煙臺、山東濰坊、江蘇無錫、浙江溫州、安徽合肥、廣州等城市拿地。其中,至少在成都拿下了3宗地塊。

  大規模拿地,也考驗著新力的開發運營能力。以廣州項目為例,9月,新力通過子公司新力海石房地產開發(廣州)有限公司獲得廣州百億級舊改項目95%的股權,項目占地面積約23.85萬平方米。

  一邊高速擴張,另一邊對資金需求量大也繼續打通融資渠道,赴港IPO成為新力不得不做的選擇。

  根據新力招股書,截至2016年、2017年、2018年及2019年4月30日,新力的銀行及其他借款以及公司債券總額分別約為64.37億元、166.75億元、221.03億元及264.69億元。同時,截止2018年末,新力的凈資本負債比率為240%,在行業中處于高位。

  除了銀行借款外,信托是新力的另一大融資來源。以2019年4月30日的數據為例,在總計264.69億的負債中,銀行借款有110.22億、信托融資有140.91億,信托超越銀行貸款成為新力最重要的融資方式。

  信托的融資成本相對銀行要高,新力披露的數據顯示,其信托融資的成本絕大多數位于8%-11%之間,還有成本超過13%。

  對于依賴信托融資的新力來說,在監管層于今年7月份對房企信托融資按下了暫停鍵后,他們急需拓寬其他融資渠道。

  根據新力披露的信息,上市募集的資金約60%將用于現有項目開發建設,具體看,這其中的約20%將用于成都雙流92畝地塊開發、約30%用于無錫濱湖120畝地塊開發、約10%將用于合肥新站102畝地塊開發。

  這些項目都是今年新獲取的項目,如果用成功上市募集的資金,將會降低這幾個項目的綜合開發成本。

  根據新力的招股書數據,截至2019年3月31日,旗下有101個項目,覆蓋10個省24個城市,主要在江西省、大灣區以及長三角地區。

  總土地儲備約為1480萬平方米,其中,江西省的土地儲備占比達到52.6%,是布局最重的一個省份。南昌和惠州又是兩大重倉的城市,這兩個城市的土儲也占到50%以上。

  值得注意的是,新力開疆拓土的方式主要是在二級土地市場的收并購,一度被稱為江西“二手地主”。

  以重倉的惠州為例,新力于2016年進入惠州,不到兩年時間惠州項目就已經拓展到21個。新力副總裁佘潤廷曾表示,公司項目基本都是通過收并購形式取得,收并購項目在新力整個項目中占到80%。

  二手地一般都或多或少有一些歷史遺留問題,這或許會加大新力的開發難度。

  在如今地產行業整體面臨壓力的背景下,赴港上市將只是新力發展歷程的一個階段,后續如何繼續保證快速增長,同時降低負債和融資成本,是他們需要長久面對的問題。

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